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组图对比了新马泰的房子她还是在迪拜下了手

2019/06/09 来源:达州信息港

导读

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事务所的小伙伴遍布全球、今天收到迪拜姑娘的投稿~

Meaning姑娘在一家独立的英国咨询顾问公司工作,专门做建筑造价分析,利用这个优势,她在迪拜投资了一套房产,并取得了不错的收益。

我跟她断断续续的聊了两天,迪拜是个什么样的地方,为什么会让她产生了「买十套房子出租」的冲动?

一起看看吧。

特邀小伙伴:Meaning,长年国外工作,两年前被英国猎头挖到了迪拜的一家咨询公司,专门做建筑造价分析。

原文如下,糅合了我们这两天的交流内容:

● ● ● ● ●

看了越女的曼谷楼市分析,我有了向她安利迪拜楼市的冲动~

我本身是在独立的咨询公司做建筑造价分析的, 常年与各种建筑的各方面价格打交道,包括直接建造费用,比如钢筋混凝土和装修的价格;还有软性费用,比如设计师、咨询顾问的服务费,政府部门审批费等等,知道了这些,基本就能知道开发商的利润了~

忽然有一天,我想既然这身本领都「卖给」开发商去追求高利润了,为什么不给自己的钱途分析分析呢?然后我就开展了调查。

一.

多年前我在新加坡工作过,分析过马来西亚,泰国和新加坡的楼市,现在在迪拜工作了近两年,还是选择在这里下手,买了一套试水。

先介绍一下我的房子,位于知名的棕榈岛附近的绿色小区,一室一厅面积71㎡,售价100万迪拉姆(越女注:今天汇率是1迪拉姆=1.8691元人民币,后面提及的价格我直接用人民币表示)。

迪拜我家,动态,有游泳池、健身房

前期费用是:首付25%+各种交易费用7.5%,这7.5%包括了给土地局4%和中介2%的费用,以及给银行和政府的手续费,共约人民币60万元。

贷款75%,月供接近7500元人民币,一年的物业费是22000元。

说说出租回报率吧,我的房子买的时候就有租客住在里面五年了,他的租约到期后,,我在一周内就就找到了新租客,现在年租金是16万人民币,减去月供和物业费,每月拿到手上的现金流是4200元人民币左右。

出租回报率8.3%,挺高的。

这边的树维护保养花费很高,定期就得重新种一批

而这样的高租金在迪拜也算是比较普遍的现象,因为这里有大量高收入的外国专业人士。

迪拜的国际化程度非常高,总人口260万(截至2016年11月),由来自200多个国家的人口组成,分为四个阶层:

本地人白袍黑袍,占比%,国家养着,躺着赚钱,大多在政府工作,或者给企业当保人(迪拜成立公司必须找当地人做担保),月薪11万元人民币;

欧美金领白领%,专业人士,收入比在本国高很多;

海湾国家和中国人占%,打工收入较高,或者自己做生意;

其他为菲律宾、印巴孟加拉等国的劳工,月工资不到2000元人民币甚至更低,住工棚、生活环境恶劣。

我在英国公司工作,身边都是英国人,打交道的设计师、其他顾问、客户等等,基本也都是欧美人,他们的月收入是5万-15万人民币,比在自己国家高很多,他们对高租金是承受得起的。

举个例子,我们公司来的英国大学毕业生,和我一个专业的,起薪都是万元人民币/月,而且收入不用交税,这在英国本地,相当于一个10年以上团队主管的税后收入啦。

迪拜这几年来,一直在打造中东的金融中心,地理位置不错,开放程度也很高,有人评价说,迪拜的地位就相当于「伊斯兰世界的香港」,也是全球打工者的淘金地,人来人往流动频繁,大多数人来迪拜是想着赚几年钱就闪人的,消息,只租房不买房,所如果选对了区域和目标租客 ,把房子租出去挺容易。

二.

相对于房租来说,迪拜的房价则算得上「平价」了,比中国的一线城市低不少。

按区域划分,市中心楼附近的住宅在3..6万人民币左右一平米, 这个位置相当于上海陆家嘴,而陆家嘴的房价应该有13、4万了吧?

我在这里看了几套房子,有一个120㎡的总价460多万元人民币,年租金能达到22万元人民币,当然了,住这个区域的都是金领,月收入平均接近10万元人民币。

从460万元人民币的公寓阳台望出去,外面就是高尔夫球场

而中国人很多的Dubai International City区域价格就亲民很多,售价在1..5万元人民币一平方米,一室一厅总价在60万-90万元人民币,年租金在1400元人民币一平方米,租金毛收益率高达10%。

迪拜的房子一般都是外国人在买,因为本地人基本是政府养起来的,送房子、送地、送生活费、子女教育费...他们不是一般人,╮(╯_╰)╭

迪拜对外国人买房投资是非常欢迎的,谁来都可以买,而且可以贷款,首套房首付只有25%,二套房及以上首付是40%,商业银行的贷款利率目前是4%左右,一般可以贷25年。

期房的付款方式更友好,首付只有5%-10%,但我不推荐大家买期房,风险诸多,发生过很多次烂尾事故。

除了首付低,迪拜的房子和土地还是产权的(标注为free hold),购买超过100万迪(约为人民币187万)的房产,可以申请长期居留许可,看起来很美。

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当然了,在迪拜买房也是要冒一定风险的,首先就是经济衰退的冲击。

这边的楼市很依赖外国投资者,所以在2008年时,曾经历过极为惨烈的一段,很多人失业、离开迪拜,房价下挫了一半,买了房的人不再付款,留下了大批烂尾楼,进了银行的黑名单,再也回不来了。

之后政府痛定思痛,从错误中学习,土地局把交易费从2%上调到4%,还另外多了几千迪的行政费,来限制高频短线交易,近几年迪拜的房价还是比较平稳的。

这是我查到的2013年以来房价走势图,2014年曾小涨,2015年又回调了一些:

另外一个风险因素就是政治风险了,毕竟是阿拉伯世界、石油国家、贵族统治,国人总是有些忌惮的。另外就是对于外国打工者的政策不那么稳定,三天两头的改,越来越严格。

还有一个风险就是——人生地不熟,信息不对称,贸然来买,可能会吃点亏。

这几年迪拜的中国人是越来越多了,哪哪儿都是...之前大多数国人是来做生意的,小商品批发什么的,这几年随着中国旅游热,做品销售的也多起来了,另外像华为这样的企业在迪拜发展得很好,好多华为人过来了,还有永恒的中石油中石化员工。

所以现在在这边买房的中国人越来越多了,我知道的一个比较大的开发商,招了一大批中国销售做中介,说得花好稻好的,卖的很快,虽然我觉得它的房子不怎么样...

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作为一个行业内人员来说,迪拜房产的质量还算不错,尤其是大型开发商,算算建造成本,人员成本和各种费用,房产售价真的不算太高,出租回报也很稳定,出手也不算难,而且2020年迪拜就要开世博会了,长期来说我是比较看好的。

曾经想过,如果按照我目前这栋房的收益,复制10套的话,月现金流入可以达到万元人民币,可以实现不工作天天在泰国海边玩耍、去新西兰放牛羊、摘樱桃的梦想啦~

当然现实肯定没有这么理想,但是有梦想有目标总是感觉甜甜的啊,我近还在持续的看各种高低档的楼盘,使得portfolio更多样。

PS. Meaning姑娘还打算去保加利亚看房子,有住当地的朋友,可以联系她...

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